Дела жилищные

 Дела жилищные

После введения в действие с 1 марта 2005 года нового жилищного кодекса и изменения в соответствии с ним ряда положений гражданского законодательства (в том числе положения ч.2 ст. 292 ГК РФ в редакции ФЗ № 213 от 30.12.2004, о том, что при переходе права собственности на жилое помещения за членами семьи прежнего собственника не сохраняется право пользования) соотношение прав и обязанностей собственника и пользователей жилого помещения существенно изменилось в пользу собственника. Если раньше судебная практика отдавала явный приоритет правам пользователя перед собственником, то теперь столь же непримиримо встала на защиту интересов собственника. В свете этого, представление интересов пользователя в споре против собственника (тем более при смене собственника в результате отчуждения жилого помещения прежним собственником) не сулит, за редким исключением (за исключением, например, представления интересов пользователей, отказавшихся в своё время от права на приватизацию спорного жилья либо представления интересов несовершеннолетних детей в споре с родителем - собственником спорного жилого помещения), особых профессиональных успехов.

Однако жизнь создаёт такое разнообразие спорных ситуаций, предусмотреть которые не в силах даже самый прозорливый законодатель. И из однообразия судебной практики иногда выделяются казусы, которые не подпадают под общую гребёнку судебной машины. Разглядеть такую уникальную ситуацию и «достучаться до небес», несмотря на стену непонимания – дело не простое, но и не безнадёжное, если быть уверенным в своей правоте.

Хочу привести один такой свежий пример из собственной адвокатской практики.

В августе 2006 года ко мне обратилась за юридической помощью  Ольховская Ирина Владимировна (здесь и далее ФИО участников изменены), для представления её интересов по гражданскому делу по иску к ней о выселении, снятии с регистрационного учёта, признании прекратившей право пользования. В ходе подготовки к участию в деле, мною установлены следующие обстоятельства:

            Ольховская Ирина Владимировна проживала в квартире по адресу: г. Невинномысск, улица N-ая, 10, кв.5 принадлежавшей Ольховской Вере Васильевне, матери её умершего мужа Ольховского Сергея Анатольевича с 1994 года. Зарегистрирована там же по заявлению собственника Ольховской Веры Васильевны на постоянное место жительства 3.09.1997 года. Муж и свекровь при жизни признавали её право жить в данной квартире. В 1998 году неожиданно умерли и муж ответчицы Ольховский С.А. (23 октября) и его мать Ольховская В.В. (21 декабря). Наследство после своей матери приняла сестра мужа Ольховская Светлана Анатольевна, с которой у ответчицы отношения не сложились. Ольховская Светлана Анатольевна попыталась выселить Ольховскую Ирину Владимировну, подав в суд соответствующее заявление о признании её утратившей право пользования, выселении, снятии с регистрационного учёта. Ольховская Ирина Владимировна подавала встречный иск о признании права пользования спорной квартирой и признании членом семьи бывшего собственника Ольховской В.В. Решением Невинномысского городского суда от 29 сентября 2000 года суд признал за Ольховской И.В. право пользования, в то же время не признав её членом семьи собственника. Соответственно в требованиях Ольховской С.А. о признании Ольховской И.В. утратившей право пользования, выселении, снятии с регистрационного учёта было отказано.

            24 июня 2004 года Ольховская С.А. продала спорную квартиру по договору купли-продажи гражданину Сергееву А.Н.

            Сергеев А.Н. в июле 2006 года обратился в Невинномысский городской суд с иском о признании Ольховской И.В. утратившей право пользования, выселении, снятии с регистрационного учёта на основании положений ст.31, ст.35 ЖК РФ.

 

            Изначально, представление интересов ответчика по данному делу не выглядело перспективным, т.к. в свете нового законодательства положение Ольховской И.В. как пользователя чужой квартирой в споре против собственника, с которым её не связывают родственные отношения, было почти безнадёжным.

            Однако, некоторые моменты, установленные в процессе изучения материалов дела, позволяли разглядеть далёкую перспективу. Поэтому я решил принять данное поручение. Мною было составлено возражение на иск. В дальнейшем, тезисы, изложенные в возражении, были перенесены в кассационную и надзорные жалобы.

            Решением Невинномысского городского суда от 4.09.2006 года удовлетворен в полном объёме иск Сергеева А.Н. к Ольховской И.В. о признании утратившей (прекратившей) право пользования, выселении, снятии с регистрационного учёта из квартиры №5 по улице N-й, 10 в городе Невинномысске.

            Определением судебной коллегии Ставропольского краевого суда по гражданским делам от 16 октября 2006 года решение Невинномысского городского суда оставлено без изменения.

            Определением судьи Ставропольского краевого суда от 5 декабря 2006 года отказано в истребовании дела по надзорной жалобе.

            Председатель Ставропольского краевого суда согласился с определением судьи об отказе в истребовании дела.

 

            После чего, в интересах Ольховской И.В. мной от её имени была подана надзорная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ, в которой ставился вопрос об отмене состоявшихся решений судов первой и кассационной инстанции.

            В данной жалобе было указано следующее (с сокращениями):

 

 

             «Я не согласна с обжалуемым решением Невинномысского суда в полном объёме. Считаю, что суд применил к спорным отношениям закон, не подлежащий применению, неправильно истолковал нормы закона, в результате чего вынес незаконное решение, которым грубо нарушено моё конституционное право на жилище (ч.1 ст.40 Конституции РФ).

            Так, суд применил в качестве закона, подлежащего применению по данному спору ст.31 ЖК РФ. Между тем, данная норма закона неприменима к возникшим спорным отношениям между мной и истцом.

            Статья 31 ЖК РФ регулирует отношения между настоящим (не бывшим) собственником и постоянно проживающими с ним членами его семьи (в том числе бывшими) с точки зрения жилищных прав и обязанностей. Я и истец Сергеев не состоим и не состояли ранее в семейных отношениях между собой. Я не являюсь членом семьи (бывшим членом семьи) Сергеева. Поскольку наши отношения с истцом не вытекают из жилищных отношений, основанных на совместном проживании собственника и членов его семьи, нормы ст.31 ЖК РФ в данном случае не могут быть применены………

            …….Считаю, что отношения между истцом и мной не жилищные, а гражданско-правовые, соответственно, регулируются ГК РФ.

            Ст. 292 ч.2 ГК РФ (в действующей редакции) устанавливает, что в случае перехода права собственности на жилое помещение другому лицу право пользования данным помещением у членов семьи  прежнего собственника (продавца) прекращается. Про права и обязанности иных лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, в данной норме не указано. Соответственно, отношения между новым собственником и иными лицами, проживающими в квартире, но не являющимися членами семьи прежнего собственника, данной нормой закона не регулируется. Законодатель в данной норме презюмирует, что продавец, отчуждая жилое помещение, сам несёт ответственность за соблюдение прав и интересов своих домочадцев (членов семьи). В отношении чужих себе людей он такой ответственности нести не может, поэтому в отношении иных лиц (не членов семьи) данная норма не может быть применена и здесь действуют общие нормы ГК РФ по поводу обязательств сторон в сделках между собой и прав и обязанностей третьих лиц.

            В соответствии со ст.308 ч.3 ГК РФ, обязательство не создаёт обязанностей для лиц, не участвующих в нём в качестве сторон (для третьих лиц).  Договор купли-продажи между Ольховской С.А. и Сергеевым А.Н. не был согласован со мной. Законом (ст.292 ГК РФ) прямо не предусмотрено, что моё право пользования (не члена семьи прежнего собственника) прекращается всвязи с переходом права собственности другому лицу. Соответственно, сделка между истцом и Ольховской С.А. не может породить правовых последствий для меня без моего участия в сделке (согласия).

 

            Как бесспорно следует из установленных судом обстоятельств,  я никогда не являлась членом семьи продавца (Ольховской Светланы Анатольевны). В то же время я являюсь пользователем данного жилого помещения по решению Невинномысского городского суда от 29 сентября 2000 года (прилагается к жалобе). Как видно из данного решения, моё право пользования никаким образом не связано с семейными отношениями с Ольховской С.А. (продавцом). В то же время, данное право является законным, основанном на вступившем в законную силу решении суда. Я проживала в данной квартире, принадлежавшей Ольховской Вере Васильевне, матери моего умершего мужа Ольховского Сергея Анатольевича и Ольховской Светланы Анатольевны с 1994 года. Зарегистрирована там же по её заявлению на постоянное место жительства в качестве члена семьи 3.09.1997 года. И муж, и свекровь, при жизни, признавали моё право жить в данной квартире. В 1998 году неожиданно умерли и мой муж Ольховский С.А. (23 октября) и его мать Ольховская В.В. (21 декабря). Наследство приняла Ольховская Светлана Анатольевна, которая попыталась меня выселить, однако суд ей отказал, признав за мной право пользования. Поскольку иного, ни решением суда, ни законом, не установлено, моё право пользования спорной квартирой является бессрочным и не зависит от смены собственника.

            В пункте 4 договора купли-продажи между Ольховской С.А. и истцом указано, что в отчуждаемом жилом помещении проживает с правом пользования   Ольховская Ирина Владимировна. Данное условие было известно покупателю. В соответствии с ч.1 ст.558 ГК, перечень лиц, имеющих право пользования отчуждаемым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома.

            Соответственно, при покупке спорного помещения истец не мог не знать, что покупает жилое помещение вместе со мной. В то же время, я не была никаким образом уведомлена о происходящей сделке, со мной вопрос о дальнейшем моём проживании отрегулирован не был. Считаю, что такая грубая неосмотрительность истца по отношению к существенным условиям качества покупаемого товара (каким является обременение в виде моего права пользования), не может являться причиной для нарушения моих прав пользователя. Если на момент сделки Сергеев не возражал против моего проживания, значит он принял право собственности на квартиру в том виде и с теми обременениями, которые существовали на момент продажи. В настоящее время наши с ним отношения не могут быть разрешены в одностороннем порядке с учётом лишь его прав и интересов……….

            Таким образом, на сегодняшний день нет никаких законных оснований для прекращения моего права пользования спорной квартирой и выселения из неё. Другого жилья у меня нет. Все вопросы по поводу сделки купли-продажи и правовых последствиях всех её существенных условий истец должен был урегулировать с продавцом ещё до совершения сделки. Более того, во время совершения сделки 24 июня 2004 года, ч.2 ст. 292 ГК РФ действовала ещё в прежней редакции Федерального закона от 15.05.2001 года № 54 ФЗ (права пользователей жилого помещения при смене собственника не прекращались). Таким образом, покупая квартиру вместе с моим правом проживания в ней, истец не мог не знать, что сможет выселить меня лишь при моём согласии……           Моё право пользования спорным жилым помещением определено судебным решением, вступившим в законную силу (решение Невинномысского городского суда от 29.09.2000 года.) Данное решение не отменено высшими судебными инстанциями и должно исполнятся. Однако оспариваемым решением Невинномысского суда того же уровня от 4 сентября 2006 года фактически отменено предыдущее решение, что является недопустимым, поскольку вступившие в законную силу решения могут быть отменены только в надзорном порядке вышестоящим судом, либо по вновь открывшимся обстоятельствам.

            Принимая решение о прекращении моего права пользования спорным помещением (установленного судом) по иску нового собственника, суд нарушил положение ст.17 п.3 Конституции РФ, гласящей: «осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». В случае же с оспариваемым решением, суд нарушил норму Основного закона,  отдав приоритет праву собственника на пользование своим имуществом (чем защитил его право собственности), однако лишил меня единственного жилища (чем нарушил моё право, предусмотренное ст. 40 Конституции). При этом, суды первой, кассационной и надзорной инстанции не учитывают определение Конституционного суда РФ от 3 ноября 2006 года № 455 – О, в котором указано на необходимость соблюдения «в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы, и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции РФ. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих отношений».

 

 

         Определением судьи ВС РФ от 2.07.2007 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

         Определением судьи ВС РФ от 13.11.2007 года дело передано для рассмотрения по существу в Президиум Ставропольского краевого суда.

         Постановлением Президиума Ставропольского краевого суда от 13.12.2007 года решение Невинномысского городского суда от 4 сентября 2006 года и определение судебной коллегии Ставропольского краевого суда от 16.10.2007 года отменены, дело направлено на новое судебное рассмотрение в Невинномысский городской суд 1 инстанции.

         В постановлении указано, что «решения судов 1 и 2 инстанции не могут быть признаны законными, т.к. суд не применил положения ч.3 ст.17 Конституции РФ ст.ст. 558 ч.1, ст.292 п.2 (в редакции ФЗ от 15.05.2001)». Также указано, что «право пользования спорной квартирой при переходе права собственности на неё от прежнего собственника, вселившего ответчицу в квартиру в качестве члена своей семьи к другому лицу, членом семьи которого она не является, может сохраниться у неё в силу договора.

         При заключении договора купли-продажи от 24 июня 2004 года Сергеев А.А. знал о приобретении им в собственность недвижимости обременённой правами третьего лица – Ольховской И.В., вселённой в квартиру прежним собственником в установленном законом порядке в качестве члена своей семьи, и проживающей в спорной квартире, против покупки указанного помещения на данных условиях он не возражал. Данные обстоятельства, по существу, свидетельствуют о наличии между ним и Ольховской И.В. соглашения, по которому истец признавал за ответчицей право пользования приобретённой им квартирой».

 

         При новом рассмотрении производство по делу было прекращено в связи с отказом истца от своих исковых требований.

 

 

 

 

                                                                                                          Трубецкой Н.А.                                    

Наш журнал

Свежий номер журнала

Голосование

Вы читаете "Вестник АПСК"




Результаты голосования